Operações Urbanas Consorciadas é tema destaque na 3a audiência na CMS

A terceira audiência pública do PDDU, no âmbito da Câmara Municipal de Salvador, aconteceu nesta terça-feira, 23 de fevereiro, e teve como destaque as discussões sobre as Operações Urbanas Consorciadas (OUC). A pauta da audiência foi: Macrozoneamento / Vetores de Expansão / Instrumentos de Política Urbana, e a mesa contou com as exposições de Fernando Teixeira, técnico urbanista da Sucom, e o arquiteto Daniel Colina, do IAB-BA e Fórum A Cidade Também é Nossa.

As OUC permitem que uma empresa implante um projeto na cidade, fazendo a gestão deste projeto a partir de parâmetro urbanísticos acordados entre as partes. No novo PDDU de Salvador, as áreas delimitadas para as OUC são três áreas muito abrangentes, que compreendem diversos bairros: Centro Antigo, Ribeira e Península Itapagipana, e Orla Atlântica. Existem basicamente três críticas às OUC no Projeto de Lei em discussão.

Em primeiro lugar, o instrumento não possui justificativa técnica nos estudos que basearam o novo plano. Em segundo, a Fundação Mário Ferreira Leal, responsável pela coordenação técnica do novo PDDU, incorporou propostas da empresa Odebrecht, o que assume um caráter de interesse imobiliário muito marcante. Por último, os técnicos arquitetos e urbanistas afirmam que as OUC não são coerentes com os aumentos de coeficiente de aproveitamento definidos por tipo de zona, que aumentaram, por sua vez reduzindo a perspectiva de receita pública no caso de efetivação de uma operação urbana nestas áreas. Dessa forma, há uma abdicação de receita pública, o que é absurdo para uma cidade carente de recursos como Salvador.

Em sua exposição sobre macrozoneamentos e políticas urbanas, Daniel Colina ressaltou a importância de se estabelecer uma legislação específica para as Operações Urbanas Consorciadas, dada a sua complexidade e as possibilidades que surgem dessas parcerias público-privadas. Sua sugestão foi no sentido de não delimitar as áreas no PDDU, mas somente com estudos específicos na lei específica demandada para cada área definida.

Para o arquiteto Carl von Hauenschild, a principal questão que se coloca é a aplicabilidade do que está no texto do projeto de lei. Apesar de as OUC não serem necessariamente um instrumento urbanístico negativo, é de extrema importância que sejam definidos no novo PDDU a sua forma de aplicação e de que forma ela garantirá a participação popular nas decisões entre poder público e iniciativa privada – afinal de contas, trata-se de espaço público.

Carl afirma ainda que é necessário que se defina a função social das porções territoriais da cidade sujeitas às intervenções das OUC, definindo também a geolocalização aproximada dessas áreas, já que elas têm uma função social diferente das outras áreas da cidade. Segundo ele, as três porções territoriais da cidade delimitadas pelo projeto de lei não apresentam condicionantes favoráveis à OUC. Com base nas diretrizes do próprio projeto, seria justificado tecnicamente OUC na ampliação da Centralidade Camarujibe em direção ao Retiro, e na nova centralidade indicada em Águas Claras, que são áreas definidas como estruturantes no PL, com alto potencial de CEPACs (Certificados de Potencial Adicional de Construção).

OUC em São Paulo – Algumas intervenções da plenária sobre as Operações Urbanas Consorciadas fizeram comparações entre os resultados de sua aplicabilidade em São Paulo, fazendo comparações com a capital baiana e prevendo resultados. A principal preocupação parece ser a não-garantia de que as OUC vão gerar benefícios sociais na mesma medida em que geram benefícios imobiliários, e a experiência de SP mostra que a dúvida tem fundamento. Por outro lado, alguns técnicos acreditam que pode haver uma melhor sistemática por parte do município que aumente a fiscalização sobre a mais valia imobiliária, gerada pelo aumento de  índices urbanísticos definidos pelo município, o que pode garantir uma implementação mais benéfica para a cidade e sua população que para as imobiliárias. A experiência mal sucedida em SP não deve, portanto, pautar Salvador.

Foi ainda pontuado que no PL falta a inclusão do instrumento urbanístico de Contribuição de Melhoria, que já existe como tal na LOM e na lei municipal, e que tem uma função similar de ressarcir o município pelos investimentos em melhorias a partir da valorização imobiliária de seu entorno realmente gerado. Este instrumento foi ignorado no projeto. Por outro lado, foi definido no PL um novo instrumento urbanístico, Concessão Urbanística, em 4 artigos, já autoaplicável com a aprovação do projeto, mas extremamente mal sucedido em SP (Projeto Nova Luz), apesar  de muito regulamentado por lei própria e novos artigos no Plano Diretor Estratégico-SP. Dessa forma, sua aplicação em Salvador sem a devida regulamentação seria um grande perigo para a cidade.

Novo calendário – Vereadores da bancada de oposição da Câmara Municipal voltaram a solicitar a mudanças no cronograma das audiências públicas, argumentando a impossibilidade de a sociedade civil acompanhar toda a discussão em torno do projeto de lei do PDDU. O vereador Hilton Coelho chamou a atenção para a proposta de cronograma enviada por ele, que prevê audiências até o mês de setembro de 2016, e a vereadora Aladilce Souza voltou a fazer críticas à divulgação das sessões, que não está atingindo a população em larga escala. Os vereadores Leo Prates, relator, e Arnando Lessa, presidente da comissão de análise do PDDU, se comprometeram a avaliar as propostas de alteração do cronograma.

O site da Câmara já começou a publicar as avaliações das propostas encaminhadas pela sociedade civil. Até a data de hoje não consta no site os relatórios e atas da segunda e terceira audiências – sendo que a ata da 2a foi lida no final da terceira, mesmo sem a sua prévia publicação no site. Na quinta-feira, dia 25 de fevereiro, acontece a primeira audiência pública devolutiva, onde espera-se que sejam respondidos os questionamentos feitos até agora, incluindo as contribuições feitas através do site.

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